Farmácias e drogarias que estão localizadas em áreas onde houve redução de circulação de clientes devido à pandemia do coronavírus estão com dificuldades para pagar os aluguéis e os encargos da locação.

De acordo com o consultor jurídico da Ascoferj, Gustavo Semblano, o melhor caminho é um acordo amigável com o proprietário, postergando a data do pagamento do aluguel sem sanções contratuais, como multa, juros, ajuizamento de ação de cobrança com despejo por falta de pagamento etc.

O presidente da Ascoferj, Luis Carlos Marins, entende que, nesse momento de crise, o acordo é sim o melhor caminho. “Com a economia em crise, há farmácias que não vão conseguir pagar o aluguel. Nossa sugestão é para que procurem o proprietário do imóvel, expliquem a situação, citem as demissões e férias coletivas, mas principalmente a perda de faturamento. Tentem compor uma redução no valor de forma amigável”, diz ele.

“Não sendo possível esse acordo, a regra é a do ajuizamento da Ação Revisional de Locação Não Residencial, prevista nos artigos 68 e seguintes da Lei Federal nº 8.245/91 (Lei de Locações)”, orienta Semblano.

No entanto, essa medida judicial traz quatro problemas ao locatário:

a) O considerável valor das custas judiciais, que giram normalmente em torno de 2,4% do valor de 12 meses de aluguel;

b) O aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% do valor atualmente pago;

c) Possivelmente haverá perícia para estabelecer o valor do locativo adequado, cujo custo normalmente se situa entre um e três aluguéis;

d) É necessário que o contrato de locação esteja em vigor há, no mínimo, três anos.

Além das opções acima, há mais uma alternativa, sobretudo para aqueles que são locatários há menos de três anos: “Uma revisão judicial do contrato de locação não residencial, tentando a utilização da Lei Federal nº 10.406/02 (Código Civil) em vez da Lei Federal nº 8.245/91 (Lei de Locações), mas há risco de o juiz não aceitar, por força do princípio da especialidade, em que a norma específica de locações se sobrepõe à norma geral de contratos”, pontua Semblano.

O fundamento, segundo o advogado, seria a invocação dos seguintes artigos do Código Civil:

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

…

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não eram possíveis evitar ou impedir.

O Departamento Jurídico da Ascoferj segue à disposição dos associados para essas e outras dúvidas.