Farmácias e drogarias que estão localizadas em áreas onde houve redução de circulação de clientes devido à pandemia do coronavírus estão com dificuldades para pagar os aluguéis e os encargos da locação.
De acordo com o consultor jurídico da Ascoferj, Gustavo Semblano, o melhor caminho é um acordo amigável com o proprietário, postergando a data do pagamento do aluguel sem sanções contratuais, como multa, juros, ajuizamento de ação de cobrança com despejo por falta de pagamento etc.
O presidente da Ascoferj, Luis Carlos Marins, entende que, nesse momento de crise, o acordo é sim o melhor caminho. “Com a economia em crise, há farmácias que não vão conseguir pagar o aluguel. Nossa sugestão é para que procurem o proprietário do imóvel, expliquem a situação, citem as demissões e férias coletivas, mas principalmente a perda de faturamento. Tentem compor uma redução no valor de forma amigável”, diz ele.
“Não sendo possível esse acordo, a regra é a do ajuizamento da Ação Revisional de Locação Não Residencial, prevista nos artigos 68 e seguintes da Lei Federal nº 8.245/91 (Lei de Locações)”, orienta Semblano.
No entanto, essa medida judicial traz quatro problemas ao locatário:
a) O considerável valor das custas judiciais, que giram normalmente em torno de 2,4% do valor de 12 meses de aluguel;
b) O aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% do valor atualmente pago;
c) Possivelmente haverá perícia para estabelecer o valor do locativo adequado, cujo custo normalmente se situa entre um e três aluguéis;
d) É necessário que o contrato de locação esteja em vigor há, no mínimo, três anos.
Além das opções acima, há mais uma alternativa, sobretudo para aqueles que são locatários há menos de três anos: “Uma revisão judicial do contrato de locação não residencial, tentando a utilização da Lei Federal nº 10.406/02 (Código Civil) em vez da Lei Federal nº 8.245/91 (Lei de Locações), mas há risco de o juiz não aceitar, por força do princípio da especialidade, em que a norma específica de locações se sobrepõe à norma geral de contratos”, pontua Semblano.
O fundamento, segundo o advogado, seria a invocação dos seguintes artigos do Código Civil:
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
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Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não eram possíveis evitar ou impedir.
O Departamento Jurídico da Ascoferj segue à disposição dos associados para essas e outras dúvidas.
